親名義の不動産による不動産収入を子供としてどう活用するか。

30代~40代の人におおい質問です。

<以下が典型的なケース>

田舎の親には親名義の貸家があって、毎年多くはないけれど賃貸収入がある。

よくわからないまま毎年確定申告をして、税金もそれなりに払っている。

もらえるべき親の年金が減っているような気もしてて、子供としてうまい方法がないかを考えている。

 

<まず大前提として・・・>

当然のことですが、不動産賃貸収入は所有者の利益になります。よって、このままの状態であれば不動産所得は親の収入になるより他はありません。

<では、どうするか・・・>

①親→子へ不動産を売却する。

自由に価格を設定していいというわけではありません。基本は時価での売却です。そして売却なので、キャッシュも移動させなければなりません。そして、親所有の物件に含み益があるような場合はその年は譲渡所得の計算が必要になります。つまり含み益に対して20%~30%の税金を徴収されます。時価が低いような場合には、この手もアリです。

②不動産管理業務を子が行う。

子が個人事業として、もしくは、法人を設立して、不動産管理会社を営む方法です。親の物件の管理を行うことで、管理料として親の収益の一部を吸い上げる方法です。ただ、不動産管理料にも相場があり、平均すると3%~7%ぐらいが多いように思います。そう考えると、親の収益を吸い上げるといっても、この程度のパーセンテージです。正直なところ、金額的な効果は多くは見込めません。

③サブリースを行う。

いわゆる又貸しといわれるものですね。親の物件を子が賃借し、子が第三者に転貸するということです。子は間でサヤ抜きをするわけですが、この方法のほうが②に比べると利幅は大きくなります。しかし親子といえども、きっちりとした契約を交わし、修繕負担を誰が行うか等、社会通念上の範囲での細やかな設定が必要になるでしょう。

 

どれをとるかは、ケースバイケースです。

ただ、①の選択がとれない場合は③が多いように感じますね。

 

 

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